Wohnungen, die in Nürnberg in den Jahren 2011 bis 2013 noch vergleichsweise günstig vermietet wurden, haben in den letzten sechs Jahren besonders starke Mietsteigerungen erfahren. Das ergibt sich aus einer Analyse von Wohnungsinseraten aus 274 Gebäuden in Nürnberg. Zu jedem Gebäude gibt es sowohl 2011-2013 als auch 2017/18 mindestens ein Angebot in der mietcheck.de-Datenbank. Basierend auf den durchschnittlichen Mietpreisen für das Gebäude in den beiden Perioden habe ich den mittleren Mietpreis des Gebäudes in der ersten Periode und die Steigerungsrate der Miete für jedes der 274 Gebäude berechnet. Es zeigt sich, dass die prozentual stärksten Zuwächse in Gebäuden mit niedrigen Ausgangsmieten zu verzeichnen waren. Die jüngsten Mietsteigerungen scheinen also sozial schwache Mieter besonders stark zu treffen. Demgegenüber blieben die Mieten in Wohnungen, die bereits 2011 relativ teuer vermietet wurden, in etwa konstant.
Für die Entwicklung könnte es mehrere Erklärungen geben. Zum einen könnte Gentrifizierung zu einer Steigerung der Mieten in besonders günstigen Stadtvierteln geführt haben. Andererseits hat der starke Zuzug in die Städte und die damit verbundene Nachfrage nach Wohnraum wahrscheinlich Druck „von oben nach unten“ verursacht – Mieter aller Einkommensklassen geben sich durch die gestiegenen Preise mit etwas kleineren, schlechteren Wohnungen zufrieden, die sie zu ähnlichen Preisen mieten können wie ihre alten, etwas besseren Wohnungen. Am unteren Ende des Marktes werden dadurch plötzlich Wohnungen für Mieter mittleren Einkommens attraktiv, die vorher kaum zu vermieten waren. Dort nimmt die Nachfrage überproportional zu, und die MIetsteigerungen spiegeln das wider.
Interessanterweise ergibt sich ein ähnliches Bild aus einer Analyse auf Ebene der Postleitbezirke. Damit ist gemeint, dass auch innerhalb eines Postleitbezirkes diejenigen Wohnungen besonders starke Mietsteigerungen gesehen haben, die gemessen am Preisniveau des Postleitbezirks besonders günstig waren. Das spricht für die zweite Variante – eine ungleiche Verteilung der starken Nachfrage durch Zuzug nach Nürnberg. Gentrifizierung würde demgegenüber eher eine Aufwertung ganzer Stadtviertel (also wahrscheinlich auch einzelner Postleitbezirke) bewirken, dabei aber die Mieten innerhalb des Stadtviertels gleichmäßig anheben. Wahrscheinlich ist also, dass der allgemeine Zuzug in die Stadt wesentlich zur ungleichen Verteilung der Mietsteigerungen beigetragen hat.
Das stellt die Wohnungspolitik vor Probleme, will man die Verdrängung sozial schwacher Haushalte aus den Städten verhindern. Diese sind in besonderem Maße auf den Zugang zu öffentlichen Verkehrsmitteln angewiesen.
